你的“摊销”是把偿还的贷款分配成一系列的现金流分期付款. 每次还款都要支付本金余额和应计利息的一部分. 当你获得商业抵押贷款时, 你所有的还款细节都列在分期偿还时间表上(即在贷款期限内的还款时间表). 您的摊销计划包括本金金额和利息金额，构成每笔付款，直到您的商业贷款在贷款期限结束时付清. 在某些情况下, 贷款期限和摊销时间表覆盖同一时期-允许你偿还你的最后一次偿还抵押贷款. 与住宅抵押贷款, 然而, 商业贷款的摊销期通常比贷款期限长. 有较长的摊销期, 借款人在反映还款金额的贷款期间还款，就好像贷款将在整个摊销期间还清. 因为这个原因, 商业抵押贷款的摊销期超过贷款期限, 贷款通常以最后的大额还款方式偿还.

融资是否用于购买, 过桥贷款, 或再融资, 对贷款人来说，评估是必要的，以确认拉菲3平台的市场价值或购买价格是准确的. 评估还可以帮助贷款人确定房产是否存在问题，这些问题需要计入贷款金额，或者可能会影响交易的成功. 商业地产的评估可能会很昂贵. 它们由贷款人订购，但通常由借款人支付. 因为借款人不想支付超过一个评估, 大多数贷款申请人会等到贷款人发出一份可接受的投资意向书后，才支付评估费用.

总结一下, 无追索权贷款更难获得, 但在商业贷款市场上，500万- 1000万美元的贷款是很常见的. 有一点需要注意:大多数无追索权贷款都有“坏小子分拆”, 如果借方疏忽或有任何欺诈行为，贷款人应享有完全追索权. 这可能是借款方向贷方严重谎报了他们的财务实力, 故意宣布破产, 没有缴纳房产税, 或未能维持所需的保险范围. 这些分拆可以迅速将无追索权抵押贷款转换为完全追索权贷款.

当摊销时间表长于贷款期限时，即发生大额付款. 举个例子, 假设一个借款人有一笔100万美元的商业贷款，期限为7年，利率为7%, 摊销期为30年. 借款人将以30年还清的贷款为基础，偿还7年的贷款，所以借款人将每月支付6美元,653.02年，整整7年. 在7年任期结束时, 借款方将最后一次“气球式”支付贷款的全部余额. 最后一笔大额付款为918,127美元.64元就能还清贷款. 你的贷款期限和摊销期之间的差额越大, 在你的贷款期限结束时，你需要支付的大额还款就越大. 这可能会让你面临风险，或者需要对房产进行再融资.

资本支出, 或资本支出, 大型投资通常会延长拉菲3平台的经济寿命吗. 例如, 更换建筑物的窗户或安装新的暖气通常被视为资本支出, 因为这些建筑元素有一天可能需要被替换, 但可能不会持续很长一段时间. 其他常见资本支出包括更换地板, 电气系统, 管道系统, 和管道系统. 用于提升物业价值的资金也计入资本支出.

一旦交易完成，商业地产贷款需支付交易费用. 交割成本包括围绕资产转移和所有相关文书工作的法律费用. 交易费用可能很昂贵，但可以在买方/借款人和卖方之间协商. 作为一个买家, 你可以(而且应该)在买卖合同中写明，在交易结束时哪一方将负责每笔费用，比如产权保险, 契约的邮票, 调查, 结算费用. 重要的是要注意，贷款人不受限制，他们可以从借款人收什么在关闭. 贷方在收取多少管理费方面有很大的差异, 点, 等等. 因为这个, 在交易结束之前，所有的费用都应该进行审查和协商，这一点至关重要, 你和专家一起工作.e.，拉菲3平台收益)谁可以连接你为你提供正确的贷款.

多户型过桥贷款是一种金融工具，商业地产业主使用它来弥补他们获得贷款和他们可以对房产做自己想做的事情之间的差距. 多户型和商业地产的过桥贷款期限通常在3个月到3年之间. 过桥贷款最常见的用途是在没有现金的情况下迅速购买房产. 其他类型的贷款通常在很大程度上取决于房产产生的收入和详细的分析. 因为缺乏必要的分析, 过桥贷款比传统贷款关闭得快得多. 然而，这是一种权衡, 过桥贷款的利率可以是传统融资市场利率的三倍或四倍. 简易贷款的另一种用途，用于多户家庭或其他商业地产, 是为了在获得传统的多家庭融资之前进行大量的重建和稳定吗. 过桥贷款将用于在完成必要的升级和出租物业的同时，为该物业提供融资. 这可以适用于大多数物业类型，如多户型，零售，办公室等. 每个借款人可能有独特的情况, 但过桥贷款的要求始终保持在房产价值的65%左右，还款日期通常不到三年. 

债务偿还能力比率, 或DCR, 也称债务服务覆盖率(DSCR), 这是一个衡量房产收入与债务的指标吗. DSCR大于1的属性.0被认为是有利可图的，而DSCR小于1.0正在赔钱. DCR/DSCR是商业或多户贷款机构决定是否发放贷款时决策过程的重要组成部分. 在一般情况下, 如果一个属性有异常低的DCR/DSCR, 他们将很难按时偿还贷款. 大多数贷款人希望借款人拥有至少1的dscr.15-1.25x. 此外，“更安全”的拉菲3平台类型也有资格获得较低dcr的贷款. 例如，酒店或汽车旅馆等风险较大的物业可能需要打1分.30-1.50倍DSCR来获得资金, 传统的多户型, 或者商业地产(比如有固定租户的公寓楼或购物中心)只需要1分左右.20 x DCR. DCR/DSCR公式:净营业收入(NOI) /债务. 尽管公式看起来很简单, 投资者将需要确保他们有正确的数字，以便计算出拉菲3平台的准确债务覆盖率(DCR). 全球DCR是指DCR/DSCR公式将借款人的个人收入和个人债务纳入方程. 这通常只适用于较小的所有者, 以及小型多户型和商业地产的投资者, 因为贷款人想要得到额外的保证，确保这些人在财务上有责任，并且有可能按时偿还债务. 如果借款人收入高，个人债务少, 使用全球DCR将使他们受益, 而如果他们有较低的收入和较高的个人债务, 这将使他们更难获得商业或多户住宅拉菲3平台融资.

权益倍数是商业和多家庭拉菲3平台中最重要的指标之一，用于比较一处房产产生的现金和投资权益的金额. 与内部收益率(IRR)一起看, 和cash-on-cash回报, 股权倍数可以很好地判断一项物业是否可能成为有利可图的投资. 拉菲3平台权益倍数的计算方法是:将拉菲3平台在特定时期内的总现金分配除以投资者投入该拉菲3平台的总权益. 它可以通过下面的公式来计算:股权倍数=总现金分配/总股权投资. 例如, 如果一套公寓的投资总额为500美元,000, 而总现金分配(出售财产后)等于, $1,000,000, 权益倍数是(1美元,000,000 / $500,000 = 2).

与拉菲3平台的现金对现金回报相比，股本倍数更准确, 因为这个指标也比较了一处房产在特定时期内产生的现金数额. 在大多数情况下, 现金兑现金按年度百分比报告, 而股本倍数通常以几年为周期计算. 现金对现金回报公式为:净营业收入(NOI) /总现金投资. 比如，一处房产的现金对现金回报率是10.如果净营业收入为$100,000，投资$1,000,000，则为0% ($100,000 / $1,000,000 = $10).0%)，前提是物业全部以现金购买. 如果房产是用贷款购买的, 只有首付款将被计算为现金投资总额.  

内部收益率, 或IRR, 常被拿来比较(有时与股权倍数相混淆)吗, 因为它们都是试图确定拉菲3平台投资的盈利能力和有效性的相似指标. 股权倍数关注的是一处房产在特定时期内产生的现金, 而内部回报率则着眼于投资于一项资产的每一美元的总回报. 内部收益率使用货币时间价值(TVM)，而股权倍数则不使用.

商业抵押贷款机构提供的利率要么是“固定”的整个贷款期限, 或“浮动”. 浮动汇率(也称为可变或可调汇率)可以根据市场其他部分的波动而上下波动, 或者随特定索引的变化而变化. 经常, 选择权留给借款人, 许多贷款机构同时提供固定利率和浮动利率贷款给各种类型的拉菲3平台.

潜在的租金总额, 或探地雷达, 是否要计算业主可从物业获得的最大租金收入. GPR假设房产空置率为0%，且不存在租金支付问题. 除了, 潜在总租金是按市价租金计算的, 在同一地理区域内，租客购买类似房产的平均租金是多少. 例如, 如果一处房产有12个单元, 每个的市场租金是1美元,000一个月, 该房产的月探地雷达(GPR)为12美元,每年探地雷达144美元,000, 假设100%的入住率.

物业的总租金乘数, 或克, 与同一拉菲3平台市场的类似房产相比，快速计算其盈利能力的最佳方法之一是什么. GRM的另一个变体是总收入乘数(GIM), 在计算非租金收入来源时，使用哪种方法, 比如自动贩卖机或投币式洗衣机. 总租金乘数=物业价格/总租金收入. So, 例如, 如果一处房产售价为2美元,000,它产生了320美元的总租金收入,000, GRM是:2美元,000,000 / $320,000 = 6.25.

商业抵押贷款利率随市场状况波动，但通常与联邦政府制定的指数(或称“指数”)挂钩——比如伦敦银行间拆放款利率(LIBOR), 主要的, 交换, 和财政部指数. 大多数这些指数也有多个时间框架，也将由你的贷款人选择, 例如6个月LIBOR, 10年期国债, 等. 它还将在指定的贷款期限上增加一个基点的“利差”. 利差是由贷款人在拉菲3平台收益贷款网络和不同的选择的贷款产品和期限. 它们还受到属性类型等因素的影响, 属性类, 位置, 收入, 和借款人的信贷. 一般来说，息差在200到250个基点之间.0% to 2.5%). 例如, 贷方可能会提供给你一笔房地美(Freddie Mac)的多户型贷款，与10年期国债指数2的利差为225个基点.37%. 这意味着有效速率是4.62%，基于2.25% + 2.37%.

某些商业按揭可能以I/O或“只付利息”贷款的形式提供. 这些贷款是借款人只在一段时间内支付贷款利息的贷款, 从贷款期限开始算起. 在此期间，借款人不需要支付本金. 在设置的时间段过去之后, 这笔贷款被分期偿还以要求同时支付本金和利息. I/O贷款有优点、缺点和风险. 一些业主可能会发现它们很有吸引力，因为它们希望在重新配置资产时管理现金流, 恢复, 或者尽早转向单位，因为“I/O”贷款提前还款较低. 但根据借款金额的不同，违约风险可能会更高. 一旦利息支付期结束，月供就会大大增加, 因为本金余额还没有支付.

财产留置权是保证投资财产的基础财务义务的财产的合法权利.e.即借款人偿还贷款的义务. 如果这个义务没有得到履行, 留置权的参数规定贷款人可以扣押作为商业抵押的抵押品的财产. 留置权的行使也意味着，如果没有留置权人的同意，所有权人不能出售标的财产. 留置权的问题是指如果你, 作为一个借款人, 拖欠你的商业地产贷款. 在过桥贷款中，留置权的理解尤为重要, 哪些借款人经常寻求帮助他们满足短期资金需求，哪些(对贷款人来说)可能会有很高的违约风险. 如果违约, 留置权决定了谁有权从最终出售(或“清算”)的财产中获得收益. 在大多数情况下, 商业贷款最高可达五百万美元, 贷方要求享有该财产的第一留置权. 对于建设贷款，贷款人可以批准第二留置权. 大多数贷款人在拉菲3平台收益的网络主要专注于第一留置权抵押贷款.

贷款常数, 也被称为抵押常数, 百分比是指贷款总额与年度还本付息的比率吗. 除了DSCR, LTV, 和债券收益率, 贷款常数是一个重要的指标，贷款人使用它来确定一个拉菲3平台的适合商业或多家庭贷款. 确定房产的贷款常数, 借款人需要了解包括术语在内的信息, 利率, 以及贷款的摊销. 一般来说，贷款常数越低，借款人的利润就越高. 贷款常数的公式:年度债务服务/贷款金额. 例如, 20年, 完全摊还贷款2美元,000,000美元加上5%的利率将招致158美元,每年支付389英镑, 贷款常数是7.9% ($158,389 / $2,000,000). 在评估要实施多少杠杆时，比较拉菲3平台的贷款常数与其资本化率是一项有价值的计算，因为它将对现金对现金回报产生重大影响. 例如, 如果我们用上面例子中的属性, 它产生了170美元,每年的净营业收入为万美元, 它的资本化率是8.5% ($170,000 / $2,000,000). 因此，因为贷款常数是7.9%低于资本化率8.5%时，借款人正在从借款中赚钱(i.e.,积极利用). 在这种情况下, 对于借款人来说，最谨慎的做法往往是获得最高的贷款金额. 而贷款常数是一个有价值的指标, 它不能适用于可调或可变利率的商业抵押贷款，因为利率的不断变化，不可能确定一个准确的贷款常数. 出于类似的原因，贷款常数不能有效地应用于只付息(I/O)贷款.

商业抵押贷款机构收取的费用可能包括申请费, 点, 贷款管理和承销费用, 哪些公司承担了借款人贷款的承销成本. 费用通常在贷款结束时支付, 尽管申请费用通常在贷款过程的早期收取. 如果你和商业抵押贷款经纪人合作, 他或她可能还会收取申请费，因此借款人应该仔细审查他们的物业贷款协议中收取的所有费用，并在选择与商业抵押贷款经纪人合作前询问费用. 商业拉菲3平台贷款机构收取的申请费有时足以支付评估费用(尽管这些费用可能单独向借款人收取)。. 在一般情况下, 根据贷款类型和房产规模的不同，费用可能相差很大，借款人在比较多个贷款机构提供的费用时应谨慎.

您的贷款期限是根据您(借款人)和贷款人之间建立的条件，您支付商业抵押贷款所需的时间. 贷款期限的长短会影响到商业贷款机构向你收取的投资物业抵押贷款利率. 商业贷款的期限一般为3年至30年. 一般来说，如果你寻求长期贷款，你将支付较高的利率. 例如, 15年期贷款的利率可能比7年期商业抵押贷款的利率要高. The loan term and amortization schedule offered to you by a commercial lender translate directly to how much you pay with each loan payment; and how long you pay back your commercial mortgage.

这个比率用于商业抵押贷款融资和多户型房产融资，以确定特定债务(可能是第一次抵押贷款)与抵押品价值的比率(在这种情况下是多户型或其他商业房产)。. 如果一个借款人拥有一处价值500万美元的房产，并希望以3美元的价格为第一笔抵押贷款进行再融资.500万，LTV是70%. 贷款人使用这个数字来确定他们的风险水平和借款人在交易中的杠杆. LTV越低，风险就越低. LTV(贷款与价值之比)的公式:LTV =贷款金额/总价值.

夹层融资是一种介于(风险较低)优先债务和(风险较高)股权之间的资本拉菲3注册，兼具债务和股权特征. 公司使用夹层融资来实现要求资本超过优先贷款人所能提供的目标. 在许多情况下, 寻求内部收益率最大化的投资者或开发商也需要最大化杠杆, 因为股本成本通常比无追索权债务更昂贵. 在其他情况下, 他们只是需要更多的杠杆来保持流动性，以提供其他机会. 当你想建立你的资本栈, 你的第一个选择应该是夹层融资和优先股. 而多户住宅和商业夹层贷款机构往往更喜欢有记录的第二抵押贷款作为担保, a pledge of stock is also an option for securing your mezzanine financing; this is commonly referred to as preferred equity. 虽然通常没有真正的权益，但证券本身被认为是权益. 因此, 抵押品通常是夹层贷款和优先股之间唯一真正的区别.

如果借款人采取无追索权商业融资, 如果他们拖欠贷款，他们个人不承担责任. 相反，贷款人只能收回并出售财产以补偿他们的损失. 无追索权贷款是追索权贷款的反义词, 哪项规定允许贷款人扣押并出售借款人的个人财产. 大多数银行贷款, 迷你烫贷款, 商业建设贷款通常是有追索权的贷款, 虽然CMBS融资, 房利美和房地美多户型贷款, 夹层贷款, 寿险公司贷款, 住房和城市发展部的多户贷款通常是无追索权的金融工具.

“积分”可能是您的贷款参数的一部分. 贷方可能会收取积分, 经纪人, 或其他中介机构作为一种方式，以支付他们的工作与你的贷款. 积分在交易结束时支付，代表贷款余额的一个固定百分比. “一分”等于贷款总额的1%.  

商业地产和多家庭贷款和投资领域的优先股结构(有时被称为次级股权)可能会变得复杂，但其背后的理念很简单. 优先股通常是为规模超过1,000万美元的大型商业地产交易预留的，在资本堆栈中处于债务之上. 最常见的情况是，它位于第一和第二留置权之上，因此次于第一留置权和第二留置权(这可能是“初级权益”一词的来源)。. 优先股和夹层融资可以帮助借款人杠杆交易高达90%以上的LTV. 优先股的存在是为了降低借款人的资本要求，但通常需要很高的成本(通常是大量的资产权益)，并且主要用于大量的增值交易, 建设(发展)或特殊财产(也许是历史). 夹层贷款的结构通常会包含优先股成分. 优先股还用于商业拉菲3平台和高级贷款人(第一留置权人)的多户型金融。, 这并不包括次级债务. 借款单位, 在获得优先股权投资后, 通常会保持对财产的所有控制, 但一旦发生违约，优先股投资者将接管管理商业地产. 这通常是通过UCC对拥有商业地产的有限责任公司的会员权益进行止赎来实现的, 因此这个项目.

罚金可以有多种形式, 因此，借款人在为自己的需求选择合适的商业地产贷款时，密切关注这些规范是明智的. 例如, 一些银行或其他贷款人可能会对任何提前还款收取罚款，而不管余额的大小或贷款的剩余期限. 也就是说, 如果提前支付的款额少于原始本金的10%，大多数贷款人不会收取罚款，或者在财产被出售的情况下可以免除罚款, 或者借款人从现有贷款人处发起一笔新的贷款. 罚款的形式可能是收取一定的费用或按剩余贷款余额的百分比收取. 更经常, 然而, 商业抵押贷款将包括一个更复杂的收费结构，罚款将根据时间的不同而不同. 一个例子是5-4-3-2-1结构, 其中5%的余额是罚款如果贷款是在第一年预付的, 第二年4%, 三分之一, 等等. 这表明，贷款的剩余期限越长，它对银行的价值可能就越大，对贷款人的赔偿也就越必要.

因为无追索权融资的风险增加了, 商业贷款机构通常只接受某些财产类型和类别的无追索权融资. 例如，一个a级办公室或多户住宅在一个主要的MSA (i.e., 波特兰或西雅图)可能会获得无追索权贷款, 而在第三市场的B/C级零售物业则不太可能符合条件. 财产收入(过去和现在)也是决定因素, 还有要求的杠杆金额. 在一般情况下, 无追索权贷款通常比有追索权的贷款有更高的利率. 无追索权商业抵押贷款通常也只提供给财务实力雄厚的借款人. 在这些情况下, 违约的可能性大大降低，因为借款人有财力确保房产的收入用于房产. 商业抵押贷款机构也将要求有经验的借款人提供无追索权贷款.

商业按揭利率因物业类型而异, 位置, 租户组合, LTV, 借款期限及摊销期限, 其他因素(包括复杂的担忧，如债务偿还和交易赞助). 在每一笔贷款的承销过程中，每一项都要仔细考虑. 利率也因贷款机构的类型而有很大差异:政府贷款机构和银行通常提供最低的贷款，但有最严格的承销程序和指导方针. 利率也可以根据放款人的资金来源而上下浮动:私人放款人(提供自己的资金)往往提供更高的利率，但在贷款对象上有更大的灵活性. 所有商业费率均以指数为基础，但也根据需要量身定制, 担忧, 以及个人商业借款人的目标. 一旦您提交您的抵押贷款需要Realty Yield, 我们的专家将帮助您连接到一个抵押贷款与正确的利率和条款，以满足您的期望. 我们网络中的贷款人专门分析拉菲3平台财务，并计算如何最大化借款人的回报. 对于“A”级的借款人来说，利率通常从3开始.3%(截至2021年1月). 对于浮动利率贷款, 利率通常表示为基础利率加上指数利率的利差. 基础利率加上利差表示贷款的起始利率. 例如，一笔贷款定价为“主要的 +1%”，而主要的——一种指数利率——为3.25%，起始评级为4.25%. 每次优惠利率指数上升或下降, 贷款利率也会相应的上升或下降. 对于固定利率贷款，利率通常简单地表示为一个百分比，例如，4.25%. 贷款人将根据他们对指数和价差的分析确定这个利率, 但在贷款期间利率不会改变.

当商业地产有浮动利率贷款时, 它可能会对贷款期间允许的最高利率设置一个“上限”(或最大限度). 它也可能会或不会有一个“下限”来限制允许的最低利率. 利率上限有助于将浮动利率商业地产贷款的借款人的风险降至最低. Borrowers usually select floating-rate property loans with variable 利率s during periods when 利率s are very low; if the rates get even lower, 借款人的好处. 但如果利率在贷款期间迅速或显著上升，借款人可能最终会面临大幅增加的财务风险. 设定利率上限可以降低违约风险. 利率上限可适用于贷款的特定期间，如前1至3年，或整个贷款期限. 利率“下限”的作用正好相反, 确保即使利率大幅下降，贷款也能满足贷款人的预期回报.

追索权贷款是为借款人或借款单位背后的人提供个人担保的贷款. 追索权可以使借款人受益，因为如果他有信心将他的个人姓名和个人资产放在贷款后面, 他有时能获得更好的贷款条件, 但往往, 当借款人或借款实体本身不够强大时，就需要追索权, 或者财产本身不属于传统的范畴. 无论哪种方式，追索权都为贷款实体提供了更大的安全性. 有追索权的贷款, 在违约的情况下, 在任何能力, 通常表现为拖欠贷款, 贷款人可以直接向借款人要求经济损失, 因此，如果投资者确实在房产上蒙受了损失，它可以单独向借款人追讨欠款余额. 这可以包括收回个人财产, 甚至从借款人的银行账户中提取工资.

过去的12个月, T12, 或提供, 财务报表是否显示多户型房产过去12个月的运营情况. T12一般用于公寓建筑和其他类型的多户住宅, 但其他类型的商业地产不适用, 比如零售或办公物业, 作为这类房产的租户，他们的租期通常超过12个月. 一个属性的病人, 与租金表和T3(跟踪3个月的财务报表)一起是借款人需要向贷款人提供的最重要的文件形式. T12一般可以通过查看拉菲3平台的财务报表来计算, 比如资产负债表和损益表.

在大额贷款中，提前支付罚金可能包括维持收益率的规定. 这种罚款费用结构的目的是充分补偿商业抵押贷款机构在当前利率之间的任何损失的利息, 新利率是给定提前还款金额和当前利率环境下贷款剩余期限的利率. 一笔大额贷款也可能包括“中止”条款. 顾名思义, 在商业抵押贷款提前支付的情况下，中止贷款是一种降低费用的方法:它允许借款人通过替代抵押来偿还贷款, 还有它规定的利率, 有价证券(通常是美国证券).S. 国债). 然而, 收益率维持和违约条款只适用于大额贷款，很少(如果有的话)影响到500万美元以下的贷款.